Il riscaldamento centralizzato è prerogativa di una percentuale importante di stabili, e consente ai condòmini di delegare all’amministratore le operazioni di gestione dell’impianto. Ma cosa succede quando un appartamento non riceve un’erogazione sufficiente di calore?
La Corte di Cassazione ha recentemente emesso una sentenza in proposito, stabilendo che in caso di cattivo funzionamento dell’impianto di riscaldamento centralizzato il condomino, se colpevole di no n aver provveduto all’adeguamento e alla riparazione dell’impianto centralizzato, può pretendere il risarcimento del danno conseguente, ma non la restituzione dei contributi versati per il godimento del servizio fornito. La ratio di tale sentenza ha origine nella premessa che i rapporti tra i condòmini non sono di natura sinallagmatica, carattere tipico nei contratti a prestazioni corrispettive, nei quali la prestazione di una parte è compensata dalla controprestazione dell’altra.
In presenza di un rapporto sinallagmatico, quando un contraente non adempie alle obbligazioni, l’altro ha il potere di rifiutarsi di adempiere alle proprie (articolo 1460, comma 1, del Codice civile). Tuttavia nei rapporti tra condomini non esiste la corrispettività postulata dall’articolo 1460: infatti l’obbligo di rispettare le disposizioni relative alla conservazione delle parti comuni e all’esercizio dei servizi scaturisce dal nesso con la titolarità del diritto di proprietà, e non comporta un’interdipendenza tra le prestazioni.
Dunque, anche se si verifica un cattivo funzionamento dell’impianto, il condomino è tenuto a contribuire; specularmente, se il condomino è in mora con i pagamenti l’amministratore non possiede la facoltà di sospendere il servizio di riscaldamento. L’unica azione legale che si dovrà intraprendere è quella volta al risarcimento del danno.